La trésorerie disponible d’une SCPI est essentielle pour comprendre sa capacité à répondre aux besoins des locataires existants et futurs ainsi qu’aux intérêts des associés, en maintenant une performance potentielle régulière dans le temps.
Le rôle d’une société de gestion dans le cadre de la gestion d’une SCPI est notamment d’acquérir régulièrement de nouveaux immeubles en fonction de son rythme de collecte, de gérer le parc immobilier existant (en réalisant des travaux et en assurant la relation avec les locataires) et de distribuer des revenus locatifs réguliers potentiels (dividendes) sur la durée.
La trésorerie ou la liquidité disponible d’une SCPI représente par conséquent la somme de la collecte nette des associés, des revenus locatifs générés par les investissements réalisés et le cas échéant, des cessions effectuées au sein de la SCPI.
Ce cash résiduel est nécessaire à la SCPI pour qu’elle puisse investir dans de nouveaux immeubles dont les revenus locatifs pourront potentiellement générer des dividendes pour les associés.
La trésorerie permet de financer également les travaux de mise aux normes ESG, dont l’objectif est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments : en réduisant la charge énergétique des occupants, ces investissements peuvent renforcer l’attractivité des actifs et fidéliser les locataires existants.
De plus, les travaux à réaliser en cas de vacance locative sont importants à anticiper afin de permettre une installation rapide d’un nouveau locataire et maintenir la compétitivité de l’actif vis-à-vis de la concurrence.
Comment la société de gestion maintient-elle un niveau suffisant de trésorerie pour une SCPI ?
- Pour une SCPI jeune de moins de 5 ans :
La liquidité ne peut provenir que de la collecte nette nouvelle et des revenus locatifs générés. En effet, l’objet social d’une SCPI prévoit que celle-ci peut céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. Le code monétaire et financier définit les conditions dans lesquelles les cessions peuvent être réalisées : la SCPI doit être propriétaire de l’immeuble depuis au moins 5 ans avant revente, sauf si l’immeuble cédé représente moins de 2% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Cette contrainte restreint significativement les possibilités de cession, notamment lorsque le patrimoine de la SCPI est en cours de constitution.
- Pour une SCPI de plus de 5 ans et avec un encours sous gestion important :
Au-delà de la collecte, qui reste un point déterminant de la bonne santé d’une SCPI, et des revenus locatifs, des cessions d’immeubles peuvent être envisagées afin de créer une source de liquidité. Elles permettent à la SCPI d’arbitrer des actifs non stratégiques en raison de leur taille dans le portefeuille, d’une vacance locative importante, ou d’une faible performance énergétique. Ces cessions permettent aussi de répondre à la demande d’un acheteur, voire de profiter d’un momentum de marché favorable. Attention toutefois de respecter une autre règle qui consiste à ne pas vendre plus de 15 % du portefeuille global annuellement.
Quels leviers pour garantir le niveau de trésorerie d’une SCPI ?
La société de gestion dispose de plusieurs leviers pour assurer le niveau de trésorerie d’une SCPI :
- s’appuyer sur un niveau de collecte soutenu grâce à un réseau de distribution — banques, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI), plateformes en ligne.
- gérer pro- activement son portefeuille, en envisageant notamment des cessions d’actifs pertinentes, permettant de générer des ressources complémentaires.
Que risque la SCPI si son niveau de trésorerie disponible n’est pas suffisant ?
Cela pourra avoir une incidence sur le niveau de la performance de la SCPI car toutes les charges incompressibles, dépenses (travaux) non différables et taxes impacteront négativement le niveau de trésorerie disponible pour le versement des dividendes aux associés.
Le risque majeur réside dans une baisse potentielle de la distribution annuelle, susceptible de créer de la défiance chez les associés et d’entraîner, par conséquent, une accélération des demandes de retrait. Cette tendance est ensuite difficile à inverser et peut, dans certains cas, conduire la société de gestion à faire évoluer une SCPI à capital variable vers un système à capital fixe ou à la suspension temporaire de la variabilité de la SCPI.
La conséquence pour les associés qui souhaitent vendre leurs parts sera d’avoir recours au marché secondaire qui les contraindra le plus souvent à trouver un acheteur en contrepartie d’une décote de la valeur de ses parts.
Conclusion
Le niveau élevé de trésorerie d’une SCPI est la conséquence de la bonne santé du marché immobilier en général, et peut être un indicateur analysé pour les investisseurs et les distributeurs qui comparent différentes SCPI . Le cash disponible d’une SCPI repose sur un cercle vertueux : collecte de capitaux, qualité du patrimoine immobilier, stratégie de cession et attractivité du marché.
Investir dans une SCPI doit rester un placement de long terme pour les investisseurs et la diversification de son patrimoine sur plusieurs classes d’actifs doit rester la règle d’or.
Avertissements : Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Tout investissement dans des parts de SCPI présente notamment un risque de perte en capital. Les revenus éventuels sont non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. La liquidité est limitée car la SCPI ne garantit pas la revente des parts (SCPI à capital fixe), ni le retrait (SCPI à capital variable), et la sortie de l’associé n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. La décision d’investir doit ainsi tenir compte de tous les risques (de perte en capital, de marché, de crédit, de liquidité, de change…), de toutes les caractéristiques et de tous les objectifs du fonds tels que décrits dans les documents règlementaires disponibles sur le site de la Société de Gestion, www.advenis-reim.com.